La location meublée séduit de plus en plus de copropriétaires : flexibilité, loyers souvent plus élevés et cadre fiscal avantageux. Mais ces atouts vont de pair avec des obligations déclaratives spécifiques. En tant que copropriétaire louant un logement meublé en résidence exploitée (résidence de tourisme, étudiante, senior, …) sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est essentiel de bien comprendre comment déclarer ses revenus pour être en règle. Voici une checklist simple et pratique à suivre !

1. Vérifier sa situation en fonction du statut LMNP et noter ses revenus exacts

Un copropriétaire en résidence exploitée relève du statut LMNP dès lors qu’il loue un logement meublé sans que cette activité constitue son activité principale. Cela est le cas si vos recettes annuelles, tirées de la location meublée, sont inférieures à 23 000 € ou que ces revenus locatifs sont inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions, …). A noter que ces loyers perçus ne sont pas des revenus fonciers mais sont ici imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Veillez ainsi à vérifier le montant exact des revenus encaissés sur l’année ainsi que les charges réelles (taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, …).

Bon à savoir

En début d’activité en LMNP, pensez à l’immatriculation sur le site de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIRET. Ce dernier est obligatoire pour déclarer ses revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux.

2. Confirmer son régime fiscal applicable en LMNP : micro-BIC ou réel

Selon le montant des recettes locatives perçues en LMNP, il convient de choisir entre deux régimes :

• Le régime micro-BIC. Il s’applique par défaut lorsque vos loyers restent sous les seuils légaux. Vous déclarez le montant total des loyers encaissés, charges comprises. L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 à 50 %, censé couvrir l’ensemble de vos charges. Aucune déduction supplémentaire n’est possible. Simple et rapide, ce régime est peu optimisé et peut s’avérer peu avantageux en cas de crédit en cours, de charges élevées ou de travaux récents.
• Le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges réelles et l’amortissement du logement en résidence exploitée. Il convient alors d’avoir une comptabilité annuelle, de calculer les amortissements et de déposer une liasse fiscale. Dans la majorité des cas, choisir ce régime, pourtant plus technique, garantit de réduire sensiblement son imposition. Attention à conserver toutes les factures et justificatifs comptables (factures de travaux, relevés de loyers, charges de copropriété, …), indispensables en cas de contrôle fiscal.

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3. Préparer et remplir les formulaires

• Quand ? Chaque année, vous devez déclarer vos revenus LMNP durant la campagne de déclarations des revenus qui s’ouvre en avril et se termine, selon votre département, entre mai et début juin.
• Où ? Rendez-vous dans votre espace sur le site des Impôts.
• Quels formulaires ? Cela dépend du régime sélectionné.
  – Si vous êtes sous le régime micro-BIC, déclarer les loyers bruts sur le formulaire 2042‑C‑PRO, ligne « Revenus des locations meublées non professionnelles », lors de la déclaration de revenus personnelle (via l’espace particulier).
  – Si vous êtes au régime réel, il faut télétransmettre la liasse fiscale avec le formulaire 2031 et les annexes 2033 (via l’espace professionnel avant début mai). Elle permet de déterminer le résultat réel de l’activité (bénéfice ou déficit). Reportez ensuite ce résultat sur le formulaire 2042‑C‑PRO dans les cases LMNP prévues.

4. Régler les taxes annexes

Dernière étape, il reste à s’acquitter des taxes liées à l’activité :

• La principale est la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), dont le montant est fixé par la commune où se situe le logement. Certaines municipalités accordent une exonération la première année, ce qui peut alléger la charge de démarrage.
• Dans quelques cas particuliers, notamment pour certaines résidences de services, la TVA peut également entrer en jeu. Cela dépend directement des prestations prévues dans le bail commercial et reste relativement rare.